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一、問(wèn)題之提出
1、客戶發(fā)來(lái)《地上車位銷售協(xié)議》并由我們做合同涉稅審查，合同內(nèi)容與常規(guī)地下車位的使用權(quán)買賣合同并無(wú)二致，內(nèi)心潛存的疑惑僅是：此標(biāo)的物是地上車庫(kù)還是地上車位（物的遮閉性）？若是單純劃線的地上車位，客戶是否有權(quán)出售（物權(quán)的歸屬）？
在霧霾沉沉（據(jù)迅雷不及掩耳君說(shuō)，這個(gè)詞或字已經(jīng)不允許說(shuō)了）的濟(jì)南與正在杏花春雨江南集體旅游中（看他們朋友圈中的照片，吸引我的不是人物與景點(diǎn)，反而是藍(lán)的天與似可呼吸到的清新空氣）的項(xiàng)目公司銷售主管簡(jiǎn)單地電話落實(shí)了下：不是車庫(kù)，就是在小區(qū)北邊地上劃線無(wú)墻無(wú)頂?shù)牡厣宪囄?，但在?guī)劃指標(biāo)中，規(guī)劃圖上有。
2、思考并陷入比窗外霧霾更深的迷茫中
2-1：最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]7號(hào)）第二條：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。顯然，這種地上劃線無(wú)墻無(wú)頂?shù)牡厣宪囄徊痪哂形锏?ldquo;遮閉性”不能成為“專有部分”，常規(guī)上講應(yīng)是不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的。
2-2、但客戶的此地上車位卻又在規(guī)劃指標(biāo)之內(nèi)，《物權(quán)法》第74條第2款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，由此推論其內(nèi)含邏輯又應(yīng)該或好像是：如果是規(guī)劃指標(biāo)內(nèi)的車位（沒(méi)有排除地上車位），初始產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬開(kāi)發(fā)商（否則后續(xù)如何以出售、附贈(zèng)、出租等方式來(lái)轉(zhuǎn)移？）。——又查找了下《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)(包括專用車庫(kù)和共用車庫(kù)內(nèi)的車位,下同)的歸屬,由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有?約定屬于建設(shè)單位所有的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件,并可以附贈(zèng)?出售或者出租給業(yè)主?規(guī)劃文件應(yīng)當(dāng)算是 “產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有的證明文件”吧？搞不清楚，反正是沒(méi)有提供有助解決我內(nèi)心迷惑的任何信息。
病急亂投醫(yī)，借助臭名昭著的百度醫(yī)療搜索了下，信息魚(yú)龍混雜莫衷一是，其中武漢房管局（印象中是，也許是魏則西就醫(yī)的武警北京總隊(duì)第二醫(yī)院）言之鑿鑿地說(shuō)：只要是在規(guī)劃指標(biāo)內(nèi)，地上車位也是可以出售的（大意如此，本文同樣不承擔(dān)保證責(zé)任），其依據(jù)與推理均與前述《物權(quán)法》第74條第2款相同，且依瀏覽的總括印象，此似是主流觀點(diǎn)。
2-3、治絲益棼，因手頭忙于其他事務(wù)也無(wú)心再做深沉的閱讀與梳理，（當(dāng)然也和本身站位即為客戶利益計(jì)的利益傾向性有關(guān)：既然黃蓋愿意買，賣就賣吧，賣了更好還多一塊收入，反正合同已經(jīng)明示了不能辦理產(chǎn)權(quán)證），于是沒(méi)有對(duì)物權(quán)歸屬即客戶能否出售事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn)（默認(rèn)可以出售），僅對(duì)其稅收處理、尤其是土地增值稅事項(xiàng)作了簡(jiǎn)單的提示（見(jiàn)下引文件）。
OVER（我以為）。
二、問(wèn)題的延續(xù)
事項(xiàng)延擱，那晚正在北園路之樂(lè)天足療店前義憤填膺壯懷激烈作破壞財(cái)物和收據(jù)的斷舍離，并懷揣借機(jī)獲取4千萬(wàn)拆遷補(bǔ)償款的春秋大夢(mèng)，客戶來(lái)電：因地上車位事項(xiàng)業(yè)主集體維權(quán)目前對(duì)峙中，請(qǐng)對(duì)可能發(fā)生的退房事項(xiàng)作出研判并提供稅收意見(jiàn)。
朝花夕拾，從激情蕩漾中回歸沉靜的思考：
（一）地上車位之物權(quán)歸屬：規(guī)劃指標(biāo)內(nèi)地上車位，開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)出售？（本事項(xiàng)尚未完全脫敏，不予詳述）
1、計(jì)入規(guī)劃指標(biāo)與權(quán)利歸屬的關(guān)系。規(guī)劃指標(biāo)僅決定其用途和功能，地上車位經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批一節(jié)并不能作為認(rèn)定其歸屬房地產(chǎn)公司所有的依據(jù)（源于廣東高院既有判例）。且地上停車位的外觀物理狀態(tài)并不完全與其規(guī)劃指標(biāo)完全對(duì)應(yīng)，如存在這樣的情形：規(guī)劃中的地上停車位之面積被計(jì)入了規(guī)劃的綠地面積（或相反）；而對(duì)以植草磚鋪設(shè)的地上車位，有地方是依停車位的50%計(jì)入綠地面積的。據(jù)此依上引《物權(quán)法》第74條第2款可推導(dǎo)出結(jié)論：沒(méi)有約定或者約定不明確的，車位、車庫(kù)應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，而依上引《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條，開(kāi)發(fā)商也難以提供充分與有效的產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件。
總結(jié)：地上車位計(jì)入規(guī)劃指標(biāo)并不能作為認(rèn)定開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，即開(kāi)發(fā)商常規(guī)下并不能對(duì)外出售——至少這是目前諸多觀點(diǎn)中的一種。
2、拓展與引申：在同類事項(xiàng)的菏澤判例中，菏澤中院據(jù)此認(rèn)定雙方簽署的《地上車位買賣協(xié)議》無(wú)效，盡管此并不影響執(zhí)行結(jié)果，但我們認(rèn)為依最高院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋〔2012〕8號(hào)）第3條：“如果當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無(wú)效,人民法院不予支持”之規(guī)定，此項(xiàng)認(rèn)定是錯(cuò)誤的，即合同是有效的，只是不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。
（二）地上車位之稅收處理：是否征收土地增值稅？
1、依《土地增值稅暫行條例》第二條，土地增值稅之征收范圍限于轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（實(shí)施細(xì)則對(duì)此有進(jìn)一步的解釋），而單純劃線的地上車位顯然并不屬于其界定的“建筑物”或“附著物”的范疇，故即使開(kāi)發(fā)商“轉(zhuǎn)讓”了地上車位并取得轉(zhuǎn)入，也不應(yīng)對(duì)此征收土地增值稅。此方面廣州市地稅局在《2016年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題處理指》（穂地稅函〔2016〕188號(hào)）有明確的規(guī)定，對(duì)《物權(quán)法》已明確屬于全體業(yè)主共同所有的建筑區(qū)劃內(nèi)的公共道路或綠地, 納稅人改造成 “地上車位”用于出租或變相轉(zhuǎn)讓的, 土地增值稅清算時(shí), 不計(jì)清算收入, 不允許扣除改造支出的成本?費(fèi)用?但“地上車位”對(duì)應(yīng)的公共配套設(shè)施費(fèi)允許扣除?
2、地上車位的相關(guān)收入，還涉及增值稅（應(yīng)認(rèn)定為停車費(fèi)的不動(dòng)產(chǎn)租賃，而并非銷售不動(dòng)產(chǎn)）、印花稅（認(rèn)定為管理性勞務(wù)合同，則不在征收范圍內(nèi)）、土地使用稅（本身不作為可售建筑面積，故與道路綠地一樣，隨同可售面積銷售而逐步減小開(kāi)發(fā)商的應(yīng)稅土地面積）等。
以上稅收認(rèn)定均依前述物權(quán)歸屬為基礎(chǔ)，并依據(jù)各自稅種特性在物權(quán)歸屬的基礎(chǔ)上作稅收定性（二次評(píng)價(jià)）。
